+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

Содержание

Оценка квартиры для продажи, опеки, нотариуса и закладной

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

Оценка квартиры для продажи, тема, интересующая многих. Но, обычные обыватели, являясь покупателями или продавцами, не всегда понимают суть и цели оценки. Им говорят: «Оценить нужно обязательно, предоставьте отчёт».

И люди его заказывают. Для тех, кому не безразлично и интересно узнать о предпродажной оценке, о том какие цели преследуются при использовании её результатов, как она проводится и сколько стоит, и пойдёт сегодняшний разговор.

Нужна ли оценка квартиры при продаже и для чего — основные цели

Предпродажное определение стоимости квартиры с привлечением оценщика, требуется часто. Но, если у квартиры один собственник, а покупатель имеет собственные средства, то оценивать её для продажи незачем.

Однако, есть ситуации, когда требуется заключение дипломированного специалиста о стоимости жилища.

К целям определения стоимости жилья при продаже относятся:

  1. Оценка залога при ипотеке;
  2. Продажа доли в праве;
  3. Определение стоимости долей при разводе;
  4. Продажа унаследованной доли;
  5. Продажа жилья, где собственники несовершеннолетние или недееспособные;
  6. Оценка квартиры, принадлежащей государству или муниципалитету.

Львиную долю в оценочных мероприятиях занимает ипотека.

Оценка залога и закладной на недвижимость

При покупке квартиры с использованием займа, проведение оценки закладной обязательно. После сделки, жилое помещение будет находиться в залоге у банка, в качестве обеспечения возврата кредита. Поэтому, залоговая стоимость должна быть удостоверена специалистом.

Продажа доли и отчёт для нотариуса

Доля в праве общей долевой собственности на жильё, может быть продана только с удостоверением ДКП нотариусом. Он проверит законность сделки, включая, в т.ч.:

  • соблюдение права преимущественной покупки;
  • наличие признаков притворной сделки.

Оценка стоимости доли в квартире нотариусу нужна для определения размера госпошлины. Её легко выяснить и без проведения независимой оценки, исходя из кадастровой стоимости. Стоимость доли, пересчитанная пропорционально стоимости квартиры и будет базой для расчёта госпошлины.

Львиную долю в оценочных мероприятиях занимает ипотека.

Но как быть с притворностью? Ведь один из её важных признаков – это цена. И если у нотариуса закрадётся сомнение – он запросит официальные данные о стоимости доли.

Развод

Если супруги вместе владели жильём, то при разводе оно делится либо по договорённости, либо по суду. Часто одна из сторон выкупает долю у второй или продаёт свою долю третьим лицам.

Прийти к консенсусу по вопросу стоимости доли получается не всегда. Выход — независимая оценка. В случае чего, она пригодится в суде.

Наследование

Жильё и другое имущество умершего досталось в наследство нескольким наследникам. Как нотариусу определить общую стоимость имущества? Только через официальное заключение.

Несовершеннолетние, недееспособные

Квартира, находящаяся в собственности указанных лиц продаётся только с согласия органов опеки и попечительства. Они должны проверить, что при продаже, права их подопечных не нарушены, и жилище продаётся по цене не ниже рыночной.

Муниципальная или государственная собственность

Квартира, находящаяся в собственности муниципалитета или государства продаётся с аукциона. Начальная цена продажи определяется на основании заключения эксперта.

Как производится оценка?

Процедура и технология оценки стандартны для любых целей. Но некоторые нюансы всё-таки есть. Поэтому, вначале рассмотрим общий порядок, а затем сконцентрируем внимание на отдельных отличиях.

Оценщики — кто эти люди?

Оценкой занимаются сертифицированные специалисты – независимые оценщики.

Каждый оценщик должен:

  1. Иметь действующий квалификационный аттестат (не более 3-х лет со дня выдачи);
  2. Иметь полис страхования профответственности на сумму от 300 т. р.;
  3. Быть членом саморегулируемой организации оценщиков.

Специалист должен руководствоваться в работе законом «Об оценочной деятельности в РФ». Услуги по определению цены жилья платные и оказываются на договорной основе.

Процесс

Процедура начинается с подписания договора на оказание услуг и передачи документов оценщику. Заказчик передаёт оценщику правоустанавливающие и технические документы на квартиру.

В ходе встречи сторонами обсуждается:

  • цель оценки;
  • сроки;
  • стоимость услуг;
  • время осмотра.

Полевые работы

Это работа оценщика на объекте. По прибытии на место, специалист визуально осматривает жилое помещение, фиксирует важные для оценки моменты, делает многоракурсные фото. До или после осмотра жилища, производится анализ инфраструктуры района, оценивается придомовая территория.

Оценщик акцентирует внимание на:

  • наличие разрешения при перепланировке (где согласовать перепланировку квартиры читайте тут);
  • общее состояние;
  • современность коммуникаций и ограждающих конструкций;
  • наличие лифтов, в т. ч. грузовых;
  • состояние подъезда;
  • «возраст» дома и материал стен;
  • наличие во дворе детских площадок, парковочных мест;
  • доступность транспорта, магазинов, школ, д/садов, больниц и т.пр.

По завершении осмотра, специалист возвращается в офис.

Камеральные работы

Это работы, проводимые оценщиком в офисе.

Камеральные работы включают:

  • Обработку информации;
  • Анализ рынка недвижимости;
  • Выбор подхода и метода оценки в соответствии со специальными стандартами;
  • Оценку (расчёты, обоснование);
  • Подбор материалов и формирование отчёта.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий результат проведённой оценки и его обоснование. отчёта регламентировано законом.

Отчёт должен содержать:

  1. Заявление на оказание услуг;
  2. Данные заказчика;
  3. Цель оценки;
  4. Описание объекта;
  5. Анализ рынка жилья;
  6. Характеристики района;
  7. Обоснование выбранного подхода и метода оценки (обычно используется «сравнительный» — метод сравнения продаж);
  8. Поиск аналогов;
  9. Расчёт;
  10. Заключение о стоимости.

В качестве приложений в отчёт вшиваются правоустанавливающие и технические документы на квартиру, а также бумаги, подтверждающие право специалиста заниматься оценочной деятельностью.

Подготовленный отчёт выдаётся заказчику после оплаты и подписания акта выполненных работ.

Особенности оценки

Предпродажная оценка жилища для некоторых целей имеет свои особенности.

Залог

Оценку залога для ипотеки производят аккредитованные банком оценщики. Для ипотеки определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.

Рыночная – это стоимость, по которой квартира с большой долей вероятности может быть продана в настоящее время.

Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, за которую квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами, в случае реализации залога. Именно по ней определяется максимальный размер выдаваемого займа. Данный вид стоимости меньше рыночной на 15%-20%.

Доля в праве на квартиру

Стоимость продаваемой доли не может быть определена оценщиком просто исходя из рыночной стоимости квартиры. Пропорционально рассчитанная стоимость доли является только базой для расчёта. Если цель оценки — продажа доли в квартире одному из сособственников или стороннему лицу, то оценщику придётся учесть множество факторов, в т. ч.:

  • взаимоотношения совладельцев;
  • количество сособственников (чем меньше, тем лучше);
  • размер доли (чем она больше, тем лучше);
  • доля выделена в натуре (хорошо);
  • наличие соглашения о порядке пользования квартирой (хорошо);
  • проживание асоциальных элементов (очень плохо).

Достоверно оценить долю значительно сложнее, чем квартиру. На практике, стоимость доли как минимум на 50% ниже определённой математическим путём.

Оценка доли при разводе

При разделе имущества в суде, его нужно оценить. Часто один из бывших супругов препятствует специалисту в осмотре жилья. Тогда оценщик имеет полное право произвести оценку без осмотра. Она происходит в стандартном порядке, но характеристики квартиры записываются со слов второго супруга. Это отражается в отчёте.

Справка вместо отчёта

В некоторых случаях результаты оценки можно оформлять в виде краткого заключения.

Это допускается, если справка нужна:

  • Нотариусу для определения госпошлины;
  • Органам опеки;
  • По соглашению между продавцом и покупателем квартиры.

Такое заключение может быть подготовлено даже в присутствии заказчика и стоит примерно вполовину дешевле полноценного отчёта – около 1000 руб.

Полный отчёт готовится 2-3 дня и стоит в регионах от 2000 руб.

с рекомендациями эксперта по оценке квартиры для продажи:

Оценка, проведённая опытным специалистом даёт достоверный результат, что очень важно при продаже жилья для любых целей.

Когда можно подать документы на налоговый вычет при покупке квартиры читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Оценка квартиры для органов опеки в 2020 году: процедура проведения

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки
Время чтения: 4 минут

Отчуждение недвижимости, в которой на законных основаниях зарегистрирован и проживает несовершеннолетний, всегда связано с процессуальными трудностями.

Независимо от того, является несовершеннолетний собственником или нет, следует учитывать его интересы при купле-продажи. Контроль соблюдения интересов ребенка осуществляют органы опеки и попечительства.

С целью определения равноценности старого и нового жилья производится специальная оценка квартиры для опеки.

Зачем органам опеки оценка квартиры

По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.

Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве»).

Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка.

В частности, они обязаны установить:

  • не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
  • не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.

Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.

Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.

Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.

При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.

Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.

Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.

Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.

Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.

Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.

Как происходит оценка

В соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», правом проводить оценку обладают лишь оценщики:

  • обладающие квалификационным аттестатом;
  • застраховавшие ответственность;
  • состоящие в саморегулируемых объединениях оценщиков;
  • практикующие частную деятельность или заключившие трудовой договор.

Для проведения оценки заказчик заключает договор с субъектом оценочной деятельности. После этого:

  1. Заказчик и оценщик согласовывают задачи/цели проведения оценки, на основании чего составляется техническое задание.
  2. Исполнитель разрабатывает план проведения оценки, определяет источники информации, согласовывает методы оценивания.
  3. Исполнитель собирает необходимую информацию, анализирует правоустанавливающие документы, осматривает объект, оценивает прилегающую территорию и инфраструктуру.
  4. После обобщения результатов составляется отчет об оценке, который передается заказчику.

Этот же отчет направляется представителям ОО в качестве доказательства соразмерности приобретаемого и продаваемого объекта недвижимости.

Подробнее о процедурных особенностях мероприятия читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Пакет документов для оценки

Пакет документов, который потребуется оценщику, не составляет особых сложностей для заказчика.

Собственник должен представить стандартные документы, в перечень которых входит:

  • свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН;
  • техническая документация: кадастровый и техпаспорт;
  • поэтажный план и экспликация;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • удостоверение личности заказчика.

Оценщик собирает остальные сведения: данные о рыночной стоимости похожих объектов, информацию о недавних аналогичных сделках, фотографии оцениваемого объекта.

Подробности можно узнать из статьи «Что нужно при оценке квартиры».

Оценочный отчет

Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости.

Кроме того, он обязательно должен содержать:

  • дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
  • реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
  • сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
  • подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
  • последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
  • пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.

Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.

Подробнее о данных, которые можно внести в отчет, читайте в публикации «Оценка квартиры».

Стоимость оценки

За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).

Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.

Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.

Кроме того, цена зависит от:

  • авторитета оценщика;
  • его профессионализма;
  • сложности оценивания конкретного объекта;
  • региона, в котором он работает;
  • права собственности на объект;
  • необходимости выезда и так далее.

Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.

Подробнее об этом читайте в материале «Стоимость оценки квартиры».

Заключение

Из всего сказанного можем сделать вывод: оценка квартиры при продаже не обязательна для органов опеки, но станет весомым доказательством соблюдения прав несовершеннолетних владельцев.

Она позволит подтвердить, что ребенок получает равноценную замену жилой площади не только по количественным, но и по стоимостным характеристикам.

Заказать оценку можно у любого оценщика, который имеет квалификационный аттестат и застраховал свою ответственность. Составленный им отчет передается органам опеки.

Оценка квартиры для органов опеки

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

320 просмотров

Про покупке или продаже квартиры совершеннолетними дееспособными собственниками проведение оценки квартиры для отдела опеки не требуется.

Однако, если объектом продажи или покупки является жилье, принадлежащее недееспособному лицу, то отдел опеки может потребовать проведение оценки.

Закон не регламентирует правила определения цены для продажи жилья несовершеннолетнего. Рассмотрим, как провести оценку квартиры для органов опеки.

Обязанностью отдела опеки является защита имущественных прав граждан, которые не могут самостоятельно их защищать. К таким лицам относятся несовершеннолетние лица и граждане, лишенные дееспособности в судебном порядке.

При продаже их жилья потребуется получить предварительное разрешение на продажу от отдела опеки. Для получения постановления потребуется обратиться в отдел по месту постоянной регистрации недееспособного собственника.

В большинстве случаев специалист не запросит оценочный отчет. Особенно, если денежные средства от продажи поступают на счет несовершеннолетнего или на покупку новой жилплощади.

Зачастую отдел опеки потребует оценочный отчет в следующих случаях:

  1. Объектом продажи является жилье или доля в квартире, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному.
  2. Средства от продажи не направляются на счет недееспособного собственника.
  3. Взамен продаваемой доли предоставляется альтернативная доля в другой квартире.

Целью истребования оценочного отчета является необходимость сравнения стоимости продаваемой и предоставляемой квартир. В случае, если жилье значительно дешевле, то разницу в цене придется положить на счет недееспособного собственника.

Пример. Гражданка К. обратилась в отдел опеки для получения разрешения на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему сыну. Взамен она попросила бабушку ребенка выделить ему долю в частом доме.

Однако стоимость благоустроенной квартиры и цена ½ доли в частом доме могут значительно различаться. Отдел опеки решил, что имущественные права ребенка нарушаются. Женщина обратилась в специализированную организацию для проведения оценки.

Оценочный отчет подтвердил, что имущественное положение ребенка не ухудшилось. На основании отчета орган опеки выдал разрешение на продажу.

Алгоритм действий

Процедура оценки квартиры или доли недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, закреплена в ФЗ от 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Порядок действий:

  1. Выбор организации.
  2. Заключение договора.
  3. Предоставление документов.
  4. Посещение квартиры.
  5. Оформление отчета.

Важно! Проведение оценки не требуется при принятии ребенка под опеку или при усыновлении. Перечень документов для получения заключения о возможности быть кандидатом в замещающие родители содержится в постановлении Правительства от 2008 года № 423. Специалист не имеет требовать документацию, не указанную в нормативном акте.

Оценка проводится по состоянию рыночных цен на день обращения заявителя. Она считается действительной в течение 6 месяцев со дня обращения.

Выбор организации

Для проведения оценки необходимо обратиться в специализированную организацию. Необходимо провести рыночную оценку квартиры. Нельзя принести в отдел опеки справку о кадастровой или инвентаризационной стоимости.

Обязательным условием является наличие у оценочной компании лицензии на данный вид работ. При подборе оценщика необходимо проверить наличие его сведений в реестре оценщиков. В противном случае отдел опеки может отказать в принятии оценочного альбома.

Важно! Гражданин свободен в выборе организации. Поэтому принуждение к обращению в определенную компанию со стороны специалистов отдела опеки недопустимо.

Заключение договора

Основанием для проведения оценки является заявление гражданина. Кроме того, заявитель заключает с компанией-оценщиком контракт на выполнение работ.

Сведения, которые должен содержать документ

№ п/пПункты договора
1Название
2Дата и место заключения
3Реквизиты организации – оценщика
4Данные заявителя
5Информация об объекте
6Требование о предоставлении возможности осмотра
7Права и обязанности сторон
8Стоимость работ
9Сроки выполнения оценки
10Методы проведения работ
11Подписи сторон

Оплата услуг проводится зависимости от правил работы организации. В большинстве случаев, компания запрашивает полную предоплату.

В 2020 году стоимость работ по оценке различаются в зависимости от фирмы. Максимальный и минимальный уровень законом не предусмотрен.

Например, в Москве и Московской области отчет оценки для опеки обойдется заказчику в 3500 – 4500 р. При проведении срочных работ стоимость увеличивается.

Стоимость оценки доли в квартире значительно выше. В 2020 году за оценку комнаты или доли в квартире придется оплатить от 4500 р до 5500 р.

Срок подготовки отчета редко превышает 3 дня. Однако гражданин может просить ускорить работы за дополнительную плату. Стоимость может возрасти в 2 раза. Но документ будет выдан в течение 24 часов.

Предоставление документов

При оформлении документа, заявитель обязан предоставить компании необходимую информацию. Гражданин должен доказать, что заказывает оценку на законных основаниях.

Перечень документации:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый план;
  • технический план;
  • поэтажный план;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя.

В качестве доказательств полномочий представителя несовершеннолетнего представляются:

  • гражданский паспорт родителя;
  • удостоверение опекуна или попечителя;
  • удостоверение приемного родителя;
  • приказ о назначении директора детского дома и постановление о помещении под надзор.

Посещение квартиры

Обязательным условием является посещение квартиры. Если организация предлагает провести работы без личного посещения, то необходимо выбрать другую компанию.

Специалист назначает конкретное время. Заявитель обязан предоставить оценщику доступ в квартиру.

Альтернативным вариантом является передача специалисту ключей от квартиры. Такой вариант можно использовать, если в квартире нет ценных вещей. Например, она приготовлена к продаже и вещи заранее вывезены.

При посещении оценщик должен осмотреть состояние квартиры, этаж, ремонт, наличие недостатков.

Итоговая стоимость квартиры редко зависит от наличия дорогого ремонта. Оценщик в первую очередь обращает внимание на район, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, год постройки дома.

Оформление отчета

Отчет может быть оформлен в виде письменного документа в бумажном виде или на электронном носителе. Информация не должна допускать двоякого толкования.

Отчет должен содержать следующие сведения:

  • порядковый номер и дата;
  • информация о направлении отчета в отдел опеки;
  • данные о причинах запроса оценки;
  • информация о компании и непосредственно об оценщике;
  • данные о независимости компании;
  • цель оценки;
  • описание жилья;
  • стандарты проведения работ;
  • последовательность проведения оценки;
  • дата и подпись;
  • перечень документации, которая была предоставлена заявителем.

При оформлении бумажного экземпляра отчета, бланк оформляется в печатаном виде, прошнуровывается, пронумеровывается, опечатывается.

При подготовке отчета в электронной форме, бланк подлежит закреплению специализированной электронной усиленной печатью.

В случае продажи жилого помещения, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, потребуется получить разрешение отдела опеки. В ряде случаев специалист может запросить оценочный отчет.

Перед предоставлением документа целесообразно изучить административный регламент по предоставлению муниципальной услуги.

Если в перечне документов отчет об оценке отсутствует, то специалисты не имеют право его запрашивать.

В случае если отдел опеки неправомерно запрашивает документ необходимо защищать свои права. Оспорить отказ можно в судебном порядке. Для этого необходима помощь юриста. Опишите проблему дежурному юристу и получите бесплатную консультацию немедленно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Оценка недвижимости для опеки: как проводится и где заказать

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

Оценка имущества, в частности, недвижимости – процесс не слишком долгий, но для человека, не являющегося специалистом, сложный. К тому же обычно необходим официальный документ, подтверждающий факт её проведения и выявленную стоимость. Поэтому проводить её самостоятельно смысла нет, за редким исключением.

Оценка доли недвижимости более сложна даже для профессионалов. Но опытные оценщики берутся за такую работу.

Когда оценка доли в квартире затребована опекой, без профессиональной помощи не обойтись. Туда принимаются только подтверждённые экспертами документы.

В каких случаях нужна оценка доли квартиры для опеки, сколько времени она занимает и куда обращаться? Информированность необходима, чтобы в короткий срок разобраться в этих вопросах.

Когда требуется оценка доли квартиры для опеки

Провести процедуру оценки доли недвижимости для опеки нужно при продаже жилья, если в квартире ребёнок – один из собственников.

Но есть и другие, более редкие случаи, в которых органы опеки на своё усмотрение могут потребовать такой документ:

  • Если опекун или родитель хочет переехать в другую квартиру, и ему нужно доказать, что условия в ней не хуже нынешних.
  • Когда подаются документы на усыновление, и требуется подтвердить своё финансовое положение. Случай крайне редкий; обычно в таких ситуациях органам опеки достаточно документов, подтверждающих право собственности, а также осмотра помещений.
  • При имущественных спорах в семьях с детьми. Примеры – раздел наследства или имущества при разводе.
  • Если ребёнок просто прописан в продаваемой квартире. Эта практика уже утрачивает актуальность, но органы опеки порой живут по своим правилам, и требуют оценку в отдельных случаях.
  • Когда продают квартиру, один из собственников которой – инвалид, недееспособный гражданин.

Когда нужно документальное подтверждение оценки

Подтверждать оценку соответствующим документом нужно почти во всех случаях. Исключение – купля-продажа недвижимости человеком без детей, а также ситуации, когда процесс проводится просто так, для предварительного анализа своих финансовых возможностей.

Когда оценка нужна для опеки, требуется документальное подтверждение процедуры. Исключений нет. Поэтому нет смысла пытаться сделать оценку самостоятельно или привлекать к делу случайных «экспертов» с улицы. Задача ответственная, и выполнить её нужно по существующим правилам. Иногда нужна одновременно оценка доли в квартире для суда и для опеки.

Почему оценка доли считается сложной задачей

Стоимость квартиры оценивается по ряду факторов:

  • расположение объекта;
  • дата постройки дома и его состояние;
  • инфраструктура, близость важных объектов, остановок, наличие парковок и т.д.;
  • ремонт, состояние квартиры;
  • наличие или отсутствие удобств;
  • количество собственников;
  • другие факторы.

Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но  опытные оценщики её назовут.

Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.

Часто встречается совсем другая ситуация, когда доля указана всего лишь как доля. Например, ¼ или 1/5 в двух- либо трёхкомнатной квартире. Или половина однокомнатной.

Подобные ситуации – не редкость. В 95 % случаев это связано с семейными делами. Частые случаи:

  • Когда-то давно семья или несколько родственников решили купить квартиру, собрали средства со всех, кто мог их вложить, а в праве собственности указали доли. Вписали туда также и ребёнка. Далее жили все вместе и не задавались этим вопросом до тех пор, пока кто-то не решил продать, обменять, застраховать или заложить банку свою часть.
  • Квартира досталась в наследство. Законодательство строго прописывает очереди наследования, и зачастую даже при желании наследодатель не может оставить жильё только одному родственнику. Квартира достаётся сразу нескольким. Если её не продали и не поделили сразу, то в дальнейшем может понадобиться оценка по частям.
  • Ситуация, когда в квартире проживает семья, впоследствии вырастают дети, и родители формально передают им право на часть жилья.

Подобные случаи приводят к тому, что у человека вроде бы и есть кусок жилплощади, но какой – совершенно непонятно. Ещё сложнее, когда он убеждён, что ему принадлежит определённая комната, но остальные жильцы это мнение не разделяют. Здесь оценка недвижимости становится понятием размытым.

Но не стоит пугаться: поскольку подобных ситуаций по стране – тысячи, для них уже придумали решения. Пусть и не самые лучшие, но они есть. Оценщики сумеют назвать цену даже такой доли, и продажа тоже возможна.

Особенности процесса оценки

Иногда бывает так, что оценка всей квартиры уже проводилась, и собственники полагают, что достаточно разделить цену на доли в процентном соотношении. Комнаты разные, как и их состояние; также имеют место описанные выше сложные случаи. Поэтому нужен хороший специалист.

Есть ли формула оценки?

В интернете можно найти формулы, по которым якобы можно вычислить цену доли в квартире. Одна из них:

РЦД=РЦН*РД:К,

где:

  • РЦД – рыночная цена доли, средняя стоимость на аналогичные объекты – доли;
  • РЦН – рыночная цена недвижимости, средняя стоимость на аналогичные квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – понижающий коэффициент.

Но это очень приблизительные данные. А главное – вычисляя самостоятельно, невозможно получить документ об оценке. Поэтому тратить время на попытки оценить «вручную» просто бессмысленно.

Как увеличить стоимость доли

В подавляющем большинстве случаев владелец заинтересован в том, чтобы цена доли была выше. Когда речь идёт о документах для опеки, этим вопросом озадачивается родитель или опекун.

Можно предпринять некоторые действия, как платные, так и бесплатные, после которых специалист, с большой вероятностью, выставит более высокую цену. Положительные факторы, влияющие на стоимость, на примере оценки для покупки:

  • Свободный доступ к жилому помещению. Это означает, что соседи по квартире не должны препятствовать входу ни в каком виде. Учитывается даже закрытие на внутренний замок, который невозможно открыть снаружи. Это негативный фактор, его наличие – минус, отсутствие – плюс.
  • Наличие всего одного совладельца, который живёт в другом месте или редко появляется в квартире.
  • Хорошее состояние помещения. Здесь играет роль каждая деталь. Элементарная уборка, идеальная чистота – существенный плюс. Полный разгром, грязь – огромный минус. Иногда комнату продают после нерадивых квартирантов или родственников, которые вели асоциальный образ жизни. Тогда в ней могут быть даже насекомые, не говоря уже о грязи. Такие факторы снижают как цену, так и вероятность покупки. Генеральная уборка при любом состоянии жилья – большое преимущество.
  • Хороший ремонт. Давно известно, что для поднятия цены квартиры нужно её отремонтировать. Слово «хороший» в упоминании о ремонте для продажи – очень растяжимое понятие. Главное, чтобы жильё визуально улучшилось. Это может поднять цену на сумму  превышающую затраты на ремонт. Также неплохо добавить комфорта хорошей мебелью или уюта с помощью подбора штор, освещения, декоративных элементов.

Документы для проведения процедуры оценки

Перечень документов может различаться, в зависимости от конкретного случая и цели. Основные бумаги, которые стоит подготовить:

  • Ксерокопия документа, подтверждающего право собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Паспорт родителя или опекуна.
  • Документы, подтверждающие родство или опекунство.
  • Свидетельство о рождении или паспорт того, из-за кого опека затребовала оценку.
  • Документ, являющийся основанием получения этой доли – договор купли-продажи, дарения и т.д.

Полный пакет документов нужно собрать после консультации оценщика, к которому планируется обращаться. Это избавит от лишней траты времени: всё будет подготовлено заранее.

Этапы оценки

Процедура проводится довольно быстро, если заранее подготовиться к ней. Этапы её прохождения:

  1. Выбор компании, которая будет осуществлять оценку.
  2. Согласование времени и перечня документов.
  3. Сбор запрошенных бумаг, подготовка помещения.
  4. Посещение сотрудником жилья. Осмотр помещения, проверка документов, выявление наличия или отсутствия незаконных перепланировок.
  5. Анализ дополнительных факторов.
  6. Составление подтверждающего документа – отчета об оценке.
  7. Передача его владельцу доли.

Где заказать оценку в Москве

При выборе организации, которая будет решать эту задачу, очень важны профессионализм и опыт сотрудников, а также репутация компании. В ООО «Профсервис» можно заказать надёжную оценку высочайшего качества.

Это именно тот случай, когда на опыт и знания профессионалов можно положиться, не переживая за правильность результата. Требуется оценка квартиры для опеки в Москве? Нужно, чтобы всё было сделано идеально? Тогда вам сюда.

Преимущества обращения к нам:

  • Невысокая стоимость услуги. Мы уважаем наших клиентов и не завышаем цены. Действуют скидки, практикуется индивидуальный подход.
  • Высокое качество работы. Попасть к нам сотрудником не так просто: выбираем только тех, кто одновременно является профессионалом, отличается ответственным подходом и имеет солидный опыт. Поэтому наши клиенты всегда получают экспертную оценку с учётом всех факторов.
  • Огромный опыт. Скоро 20 лет, как мы работаем на этом рынке.

Компания «Профсервис» аккредитована в Сбербанке. Это ещё один фактор, говорящий о высоком уровне надёжности. Если вам нужно получить отчет об оценке вашей доли в квартире, обращайтесь к нам! Разрешайте свои задачи легко с участием профессионалов.

Вы можете позвонить, оставить
заявку на сайте, связаться с нами черезокно консультанта на сайте или приехать в офис.

Все консультации по вопросам оценки — бесплатны.

Оставив ваши контактные данныеС вами свяжется представитель компаниидля уточнения необходимой информации

и требуемых для проведения оценки документов.

После изучения материалов и оплатынезависимый оценщик приступает к работе.В ряде случаев, по необходимости, организуется

выезд представителя компании на объект оценки.

По факту готовности отчета выполучите уведомление в виде телефонногозвонка или письма на почту. Мы бесплатно

доставим готовый отчет до отделения банка.

Зачем нужна оценка квартиры для органов опеки

Одна из основных задач и обязанностей Органа опеки и попечительства – защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан, которые не могут самостоятельно защитить себя от различных нарушений и посягательств (согласно ст. 31 ГК РФ, ст. 7 ФЗ РФ “Об опеке и попечительстве”).

Без разрешения ООП, опекун или попечительне вправе совершать сделки (или давать согласие на совершение сделки) с собственностью подопечного – продавать, дарить, сдавать, передавать под залог, давать в безвозмездное пользование, если они влекут за собой потерю или снижение стоимости принадлежащей подопечному собственности (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ РФ “Об опеке…”).

Если впоследствии обнаружится, что сделка с принадлежащей подопечному недвижимостью была заключена без разрешения ООП, она может быть признана недействительной и расторгнута (имущество подлежит возврату, потери — возмещению), за исключением случаев, когда сделка не нарушила прав подопечного, не причинила потери или снижения стоимости его собственности.

Подробнее о том, как получить разрешение на сделку – в нашей статье “Разрешение на продажу квартиры от органов опеки”.

Часто случается, что родители, опекуны детей или взрослых, лишенных дееспособности по болезни или старости, решают распорядиться собственностью, принадлежащей подопечному.

Например, продать квартиру, купить взамен другую: иногда — равноценную, иногда — меньшей площади или худших жилищных условий.

Оценка недвижимости (квартиры, дома, комнаты), принадлежащей подопечному (несовершеннолетнему ребенку или недееспособному взрослому), нужна для подтверждения того, что задуманная сделка с недвижимостью (как правило, продажа и покупка) не нарушит право собственности подопечного.

Оценка нужна в таких случаях:

  • предмет продажи – жилье, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку или недееспособному взрослому (полностью или частично);
  • взамен проданного жилья задумана покупка другого жилого помещения;
  • денежная сумма, вырученная от продажи жилья, не направляется на сберегательный счет подопечного собственника, а используется для других целей.

Цель оценки – сравнить стоимость жилых помещений, которые продаются и приобретаются, если участником сделки является подопечный (несовершеннолетний или недееспособный ).

Если окажется, что приобретаемое жилье значительно дешевле, чем проданное, разницу в стоимости придется положить на сберегательный счет подопечного собственника.

Если окажется, что сделка крайне невыгодна для подопечного (жилье, которое приобретается взамен проданного – значительно дешевле, меньшей площади, хуже по бытовым условиям,  расположено дальше, при этом вырученная сумма не направляется на сберегательный счет, а расходуется на сторонние цели) – Орган опеки и попечительства не даст разрешения на сделку.

Пример

Гражданка Лисицына задумала продать двухкомнатную квартиру, половина которой принадлежала ей, половина – ее 12-летнему сыну. Взамен она решила выделить в собственность ребенка долю в частном доме, унаследованном от умерших родителей. Лисицына обратилась в Орган опеки и попечительства за разрешением на продажу.

Однако представитель Органа опеки решил, что стоимость долей в квартире и доме могут различаться, причем, не в пользу несовершеннолетнего собственника.

Лисицына обратилась за оценкой недвижимости в специализированную организацию. Оценочный отчет подтвердил, что материальное положение ребенка в результате сделки не пострадает. На основании оценочного отчета ООП дал разрешение на сделку.

Важно! Документы об оценочной стоимости недвижимости не предоставляются при назначении опеки. Назначая опеку или попечительство, ООП не вправе требовать документы, не предусмотренные п. 4 “Правил…”, утвержденных Постановлениями Правительства РФ № 423 и №927.

Как оценить квартиру

Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости, что проводится по требованию Органа опеки и попечительства, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Таким образом, если Орган опеки и попечительства затребовал документ, подтверждающий стоимость недвижимости, не достаточно предоставить справку о кадастровой или инвентаризационной стоимости. Нужна именно рыночная стоимость недвижимости.

Поскольку рыночная стоимость недвижимости может меняться, оценка рыночной стоимости дома или квартиры (доли квартиры) проводится на день заключения договора о проведении оценки, и сохраняет юридическую силу в течение 6 месяцев.

Порядок действий родителя или опекуна:

  1. выбор оценочной организации;
  2. заключение договора о предоставлении услуги;
  3. подача документов;
  4. осмотр квартиры представителями оценочной организации.
  5. подготовка оценочного отчета.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.