+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Оценка права на заключение договора аренды

Содержание

Оценка права на заключение договора аренды

Оценка права на заключение договора аренды

Услуга оценки прав аренды:Срок подготовки отчета, днейСтоимость услуг, руб
5-7от 8000
  • Нежилого и жилого помещения
5-7от 6000
  • Скидки постоянным клиентам и при крупных заказах.
  • Предлагаем партнерскую программу для физических и юридических лиц.
  • Бесплатная доставка отчетов при заказе от 20 000 рублей.

Оценка аренды земли или нежилого помещения необходима владельцам имущества, если  они планируют сдать его в аренду и получать прибыль. Также арендодатель может оформить договор с последующим выкупом земли или помещения и тогда необходимо произвести оценку рыночной стоимости прав аренды. Кроме вышеописанных случаев, оценка необходима:

  • при сделках купли-продажи, где объектом сделки выступает строение или предприятие, находящегося на участке с наличием права аренды;
  • при запросе кредитов в банке, когда имущество выступает залогом возврата кредита;
  • для налоговых органов
  • планировании инвестиционных операций.

Методы оценки

При проведении экспертизы права аренды земли или нежилого помещения используют различные методы оценки исходя из целей и условий арендодателя и арендатора:

  • Метод остатка применяется, если арендодатель/арендатор планируют улучшать объект, вводя новшества и затрачивая дополнительные средства, что впоследствии повлечет получение дополнительной прибыли от арендуемых площадей.
  • Метод капитализации применяется при планировании хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке или в нежилом помещении, основан на подсчете получения прибыли при использовании объекта оценки. Метод капитализации схож с методом остатка, но не подразумевает дополнительных вложений в инновации недвижимости.
  • Метод выделения применяется при наличии построек на арендуемых площадях — исследуется аналогичное имущество, производится сравнение стоимости построек и определяются различия объектов недвижимого имущества, проводится сравнительный анализ других аспектов арендуемых помещений или земли.
  • Метод распределения схож с методом выделения, но при нем не производится оценка стоимости построек и сравнительный анализ с другими аналогичными объектами недвижимости.
  • Метод сравнения продаж используется в случае развитого рынка конкурентоспособных предложений по аренде в месте расположения объекта оценки.  Метод основан на сравнении стоимости аренды аналогичных видов недвижимого имущества.
  • Метод предполагаемого использования основан на расчете доходов от определенного вида деятельности с использованием арендуемой недвижимости. Разница в оценке состоит, например, если на земельном участке расположены постройки, которые можно сдать в коммерческую аренду, или же площади можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

Необходимые документы

Для проведения качественной и быстрой оценки права аренды земельного участка или нежилого помещения в Москве специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» нуждаются в предоставлении следующего пакета документов (копий) от заказчика:

  • паспорт объекта или геодезический план земельного участка;
  • свидетельство о назначении нежилого помещения или категории земельного участка, которое выдается при оформлении прав аренды/собственности;
  • приложение к свидетельству о назначении нежилого помещения или категории земельного надела, в котором обозначены виды разрешенной деятельности с использованием объекта оценки;
  • справка или свидетельство о наличии ограничений на земельном участке или в нежилом помещении, например, наличие телекоммуникационных и газовых линий на арендуемых площадях. Документ можно запросить в соответствующем государственном органе;
  • выписки, подтверждающие арендную ставку или оплаченный земельный налог;
  • при наличии — договор аренды недвижимости.

Особенности оценки права аренды

Оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения проводится не только в бизнес-отношениях, но может понадобиться и при наследовании имущества.

Нотариус, который занимается вопросом оформления наследства, должен опираться на установленную стоимость земельного участка или нежилого помещения при оформлении госпошлины. Согласно законодательству размер госпошлины определяется на основе очереди и государственной кадастровой стоимости недвижимости.

Также процедура имеет особенности в сфере сельского хозяйства. Чтобы предоставить землю в аренду для сельскохозяйственных работ, необходимо установить первоначальную цену — государственную кадастровую стоимость, а далее учитывать следующие факторы:

  • рыночную стоимость надела земли;
  • предыдущие результаты торгов на данный земельный участок;
  • затраты на оценку;
  • размер земельного налога;
  • анализ валовой продукции в рублях с полученной прибыли и другое.

Высококвалифицированные оценщики ООО «Гильдия независимых консультантов» проведут комплексную оценку права аренды, учитывая вышеперечисленные пункты, и предоставят заключение, соответствующее требованиям законодательства и гражданско-правовых отношений.

Отчет об оценке

Специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» по итогам проведения оценки подготовят отчет, который имеет юридическую силу в арбитражном суде и других государственных инстанциях.

Стандартный отчет включает в себя следующие разделы:

  • фиксированные данные оцениваемого имущества;
  • цель проведения оценки;
  • указание величины оценки — кадастровая или рыночная стоимость;
  • перечисление используемых методов оценки;
  • стоимость изученных объектов на основе проверки;
  • проверенные оценщиками данные объектов оценки;
  • правомочия арендатора и сроки аренды (на основании данных государственных служб и самого владельца);
  • подсчитанный размер арендной платы;
  • общая ситуация с рынком недвижимости в данной местности;
  • перечисление оснований для получения права аренды и другое.

https://www..com/watch?v=ytaboutru

Клиент может сформировать дополнительные требования к отчету, а также проследить за всеми этапами проверки на основании изложенных в отчете данных.

Преимущества ООО “Гильдия независимых консультантов”

  • Высококвалифицированные оценщики и юристы, члены саморегулируемых организаций, прошедшие требуемую законодательством аттестацию.
  • Мы проведем оценку и установим все виды стоимости недвижимого имущества — кадастровую, рыночную, инвестиционную, ликвидационную и другие.
  • Мы обеспечим индивидуальный подход к решению запросов каждого клиента и проведем бесплатные консультации в процессе оценки недвижимости.
  • Цены на услуги оценки приятно удивят клиентов, ведь мы предлагаем цены на нижней границе среднерыночных.
  • Специалисты компании проводят более 200 оценок рыночной стоимости объектов ежегодно.

аренда договор заключение оценка право

Оценка права аренды на недвижимость

Оценка права на заключение договора аренды

Любой объект коммерческой недвижимости, будь то земельный участок, здания, помещения – может быть сдан в аренду. Это общепринятая практика для получения прибыли от владения недвижимым имуществом.

В договоре аренды оговариваются все условия аренды. По одному из условий арендатор получает право пользования объектом недвижимости, а иногда и право пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Совокупность прав аренды могут быть переданы арендатором другим лицам как юридическим, так и физическим. Данное явление ещё носит название переуступки прав аренды. Согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», оценщиками может осуществляться оценка и отдельных прав, в том числе и права аренды.

Оценка права аренды недвижимости от компании «Новые Горизонты» – это необходимая процедура в случае, когда арендатором планируется продажа или иная форма отчуждения объекта оценки. Специалисты оценочной компании имеют большой опыт оценок в этой сфере и предоставят Заказчику качественный результат, который будет веским аргументом для предъявления в контролирующие органы.

Когда необходима оценка переуступки прав аренды?

Реальная практика наших специалистов показывает, что Клиенты осуществляют оценку права на аренду объекта недвижимости в следующих целях:

  • при купле-продаже и других формах отчуждения;
  • при разработке инвестиционных проектов;
  • при передаче права временного пользования от одного арендатора к другому;
  • при внесении права аренды на недвижимость в уставный капитал;
  • при получении кредита под залог, когда залоговым объектом становится долгосрочная право аренды недвижимости;
  • при определении начальной, стартовой стоимости объекта недвижимости при проведении торгов;
  • при судебных разбирательствах и имущественных спорах;
  • при принятии управленческих решений.

Во всех вышеперечисленных ситуациях необходимо учитывать рыночную стоимость права аренды, определённую независимой оценочной компанией.

Какие факторы учитываются при оценке ППА?

При оценке рыночной стоимости права аренды недвижимости не могут учитываться те же факторы, что и при оценке той же недвижимости. Основное внимание оценщики оценочной компании «Новые Горизонты» обращают на те преимущества, которые даёт, к примеру, покупка права аренды на недвижимость.

В чём преимущество заключение договора купли-продажи права аренды на недвижимость по сравнению с договором аренды, который можно заключить напрямую с арендодателем? Преимущества могут касаться:

  • более выгодных и удобных условий оплаты;
  • количественные и качественные характеристики объекта недвижимости, право на аренду которого отчуждается/приобретается;
  • срок действия договора;
  • предоставление дополнительных прав, например, право перепланировки или выкупа объекта;
  • предполагаемый размер дохода, который планируется получить при более эффективном использовании объектов коммерческой недвижимости.

Также учитываются все факторы, которые влияют на рыночную стоимость любого объекта недвижимости:

  • местоположение;
  • функциональное назначение;
  • наличие инфраструктуры и инженерные коммуникации;
  • транспортная доступность;
  • наличие обременений и др.

Специалисты компании «Новые Горизонты» учитывают всю многогранность права аренды и учитывают все факторы, которые значительно влияют на рыночную стоимость права аренды на недвижимость.

Какие документы необходимы для проведения оценки права аренды ППА?

Для оценки права аренды необходимо предоставить в оценочную компанию следующий пакет документов:

  • Документ, который свидетельствует о наличии права собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи и др.
  • Технический паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией (когда речь идет о здании или помещении).
  • Кадастровый паспорт на земельный участок.
  • Документы, подтверждающие наличие/отсутствие сервитутов и обременений.
  • Реквизиты, паспорт Заказчика.

Преимущества оценки права аренды на недвижимость от ООО «Новые Горизонты»

1. С оценщиками компании очень легко связаться. Для заказа услуги оценки достаточно позвонить по телефонам в Москве, Санкт-Петербурге или единому российскому номеру.

2. Заказчик на 100% может быть уверен в достоверности, обоснованности, полезности и объективности оценки.

Почему? Потому что наша ответственность перед Заказчиком застрахована на внушительную сумму, а перед вручением отчёта об оценке Клиенту, документ проходит двойную проверку на соответствие стандартов.

И руководитель компании, и главный эксперт, и оценщик, проводивший оценку, несут ответственность за качество результата.

3. Вы можете назначить дату и время оценку в удобное для Вас время. Не вы подстраиваетесь под нас, меняя свои планы, а мы идём навстречу Клиентам.

Доверьте оценку права аренды на недвижимость профессионалам компании «Новые Горизонты»!
Мы знаем прямой путь к выгодным сделкам!

Обращение за независимой оценкой при переуступке права аренды недвижимости в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Оценка недвижимости при аренде: для чего нужна в 2020 году

Оценка права на заключение договора аренды
Время чтения: 5 минут

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду.

Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам.

Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта.

Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

  • суть оценочной деятельности;
  • круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
  • требования и правила оценки;
  • случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

  • для принятия управленческих решений;
  • в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
  • при оценке функционирующего бизнеса или организации;
  • для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

  • передачи объекта в залог (ипотека);
  • определения арендной ставки;
  • переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
  • совершения сделки купли-продажи;
  • формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
  • разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

  • цель проведения оценки;
  • тип объекта;
  • вид определяемой стоимости;
  • размер вознаграждения;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

  • здания административного и офисного назначения;
  • промышленная и коммерческая недвижимость;
  • помещения жилого и нежилого назначения;
  • незавершенное строительство;
  • земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок.

В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

  • аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
  • владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
  • собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

  • договора аренды;
  • кадастрового плана земельного надела;
  • данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
  • сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
  • паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей.

К наиболее распространенным основаниям относится:

  • покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
  • получение кредита, когда земля выступает залогом;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • необходимость принятия инвестиционных решений;
  • оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
  • судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов.

Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

  1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.

  2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
  3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Узнайте подробнее, как осуществляется оценка стоимости земельного участка.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

  • сравнения продаж,
  • распределения,
  • выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

  • капитализации продаж,
  • предполагаемого использования,
  • остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

  • вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
  • назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
  • оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
  • вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
  • применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

  • данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • основания для получения права аренды;
  • правомочия арендатора;
  • сроки аренды;
  • размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права на заключение договора аренды

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Роль оценщика при проведении торгов за право аренды муниципальной собственности

Оценка права на заключение договора аренды

3 апреля 2017

Независимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. С какими сложностями и “тонкими моментами” приходится сталкиваться оценщику?

Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.  Прежде, чем заключить такой договор, собственник обязан согласно   ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» провести торги  на право заключения договора аренды. Отдельно в законе оговариваются случаи, когда договор может быть заключен без проведения торгов.

 Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Разница заключается в том, что на аукционе борьба между участниками торгов идет только в вопросе цены, и победителем признается тот, кто предложил наибольшую цену.

А на конкурсе учитывается весь комплекс условий (в числе и цена), предложенных претендентами.  Поэтому победителем признается тот, кто, по мнению специальной комиссии, предложил наиболее выгодные условия. 

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. 

Порядок проведения конкурсов и аукционов

Торги проходят в несколько этапов: 

  1. извещение о проведении конкурса (аукциона); 
  2. разработка конкурсной документации; 
  3. подача и рассмотрение заявок; 
  4. непосредственно сами торги; 
  5. заключение договора по результатам торгов ( в течение 5 дней).

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

С 12 июня 2012 года  вступили в силу изменения Правил проведения аукционов, и теперь  организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе. 

Заключение договора без проведения торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, если потенциальный арендатор является кем-либо из следующего перечня: 

  1. товарищество собственников жилья;
  2. лицо, подавшее единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, 
  3. образовательное  учреждение  (независимо от организационно-правовой формы);
  4. частное медицинское учреждение. 

А также без торгов заключается договор аренды с любым лицом, если имущество:

  • передается на срок не более 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой лишь часть помещения, и площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади целого помещения.

Порядок сдачи в аренду земель, принадлежащих государству или муниципалитету регламентируется  преимущественно Земельным Кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), формулирующим некоторые особенности формирования объектов и процедур оценки. 

Роль оценщика в проведении аукционов

Ст. 8 Федерального закона от 29.07.

1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в российской Федерации” регламентирует обязательность проведения оценки при вовлечении в сделку государственного и муниципального имущества, в том числе при передаче данного имущества в аренду.  Согласно ст. 17.

1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договора аренды такого имущества может осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.  

Другие нормативные акты, регламентирующие сам порядок  проведения аукционов, устанавливают в качестве начальной цены лота (права на который передаются по договору аренды) размер ежегодного или ежемесячного платежа за право владения или пользования данным имуществом.

Оксана Чернышева к.э.н., заместитель директора ООО «Оценка+» (г. Тамбов), доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского гос. университета:

Независимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности.

Так, для целей проведения аукционов на право заключения договоров аренды оценщику необходимо определять ежегодный размер арендной платы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Для целей проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ) определяется размер первого арендного платежа.         

В отношении объектов недвижимости,  за исключением тех, перечень которых представлен в вышеупомянутом Приказе ФАС, при оценке для целей передачи в аренду государственного или муниципального имущества в задачу оценщиков входит: определение рыночной годовой или месячной ставки арендной платы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. 

Арендная ставка или арендный платеж не может являться объектом оценки, согласно ст.5 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценщику в целях оценки для проведения аукциона необходимо корректно сформулировать объект оценки.

Также оценщику необходимо четко описать состав и качество оцениваемых прав, состав арендной ставки и т.д. Кроме того, очень часто в практике оценки приравнивают стоимость права аренды к арендной ставке.

Поэтому оценщику следует понимать как юридическую, так и экономическую сущность права аренды, включающее такие правомочия арендатора как пользование и владение, или только пользование объектом на условиях аренды, для того чтобы правильно применять методологию определения стоимости права аренды и методологию определения величины арендной ставки. 

Я планирую осветить эти актуальные моменты в ходе вебинара «Правовые и методические аспекты проведения оценки для аукционов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в государственного или муниципальной собственности», который состоится 7 апреля 2017 года.

Подготовила Ксения Попова

Оценка ставки аренды для заключения арендного договора

Оценка права на заключение договора аренды

В отношении объекта недвижимости можно определять не только рыночную стоимость права собственности, но и стоимость другихправ, например, стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимого имущества в течение определенногопериода времени.

Это основные права, которые передаются по договору аренды недвижимости. Стоимость прав временноговладения и пользования объектом недвижимости в течение одного года, исчисленная за 1 кв.м. общей площади рассматриваемогообъекта, обычно называют ставкой аренды.

Когда нужна оценка арендной ставки

Подавляющее большинство случаев, когда требуется провести оценку ставки аренды – это ситуации сдачи в аренду (продлениядоговора аренды) федеральной или муниципальной недвижимости, поскольку в этих случаях проведение независимой оценкиявляется обязательным в силу закона 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка ставкиаренды часто требуется в случаях заключения арендного договора между двумя аффилированными лицами для подтверждениярыночного характера сделки.

Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Отчеты об оценке арендной ставки по государственной и муниципальной собственности безусловно должны соответствоватьвсем требованиям закона 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» иследующим федеральным стандартам оценки:

Но помимо общих требований, сформулированных в указанных выше нормативных документах, отчет об оценке ставки арендыдолжен содержать и другие важные моменты, касающиеся объекта оценки, характера его использования и состава имущественных прав.

Начнем с формулировок в описании объекта оценки.

В качестве объекта оценки в отчете должно быть указано не просто«арендная ставка», а «право временного владения и пользования объектом недвижимости в течение платежного периодана условиях, указанных в договоре аренды». Платежный период по основной массе договоров аренды обычно составляет1 месяц, но в некоторых случаях может быть и другим – например, 1 квартал или 1 год.

Подчеркнем, что оценка арендной ставки не может проводиться в отрыве от условий конкретного договора аренды (или его проекта).

Если условия аренды пока не определены (нет ни договора аренды, ни его проекта), то оценщик должен сделать обоснованныепредположения о том, на каких условиях объект будет сдан в аренду (как правило, это превалирующие в данный моментстандартные рыночные условия) и определять ставку аренды исходя их этих предположений.

В отчете об оценке должны быть указаны все существенные условия аренды (фактические или предполагаемые), которыеоказывают влияние на ставку арендной платы. К таким условиям относятся:

  • общая продолжительность действия договора (срок аренды);
  • платежный период по договору;
  • условия и периодичность пересмотра арендной ставки;
  • условия использования объекта аренды в вечернее и ночное время;
  • условия расходования электроэнергии и тепла;
  • условия учета расходов на ремонт объекта аренды, понесенных арендатором;
  • меры дополнительного экономического стимулирования арендатора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • условия регистрации арендного договора (подлежит или не подлежит регистрации).

В итоге, корректное описание объекта оценки должно иметь примерно следующий вид: «право временного владения и пользованияобъектом недвижимости (указать идентификационные данные объекта) в течение платежного периода – 1 месяц, на следующихусловиях: (перечислить существенные условия арендного договора)».

Следующий важный момент при оценке арендной ставки – это выбор подходов и методов для расчета рыночной стоимости аренды.

Как известно, федеральные стандарты оценки требуют проводить расчеты либо всеми тремя оценочными подходами, либо обосноватьотказ от использования определенных подходов. Оценка ставки аренды – это как раз такой случай, когда оценку следуетпроводить только одним подходом – сравнительным.

В данном случае, применение методов доходного и затратного подходовприведет скорее к искажению величины итоговой стоимости ставки аренды, нежели к ее уточнению.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнительного анализа продаж.

При применении этого метода,собирается информация об аналогичных объектах недвижимости, которые по состоянию на дату оценки представлены на рынкедля сдачи в аренду.

Поскольку абсолютно одинаковых объектов просто не существует, то все выбранные аналоги будут иметьнекоторые отличия от объекта оценки и при расчете арендной ставки эти отличия должны быть учтены.

Как правильно учесть эти отличия? Классический способ – это ввести соответствующие корректировки. Проблема примененияэтого классического способа заключается в том, что согласно федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 все количественныепоправки, применяемые при оценке, должны быть обоснованы.

Обоснование большого количества поправок по различнымпараметрам сравнения может оказаться трудновыполнимой задачей. В данном случае, лучше всего воспользоваться такназываемой техникой качественного сравнения цен, при которой оценщик не вносит количественных поправок, а лишьупорядочивает аналоги, исходя из их качественной близости к объекту оценки.

Подробное описание этого метода можнонайти в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Итак, мы рассмотрели основные моменты, на которые следует обращать внимание при составлении и проверке отчета об оценкеарендной ставки. В заключение еще раз напомним, что все основные требования к процедуре оценки изложены в законе135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки ФСО 1-3, 7.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.