+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Содержание

Самая большая реформа закона «О долевом» / Sibdom.ru

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Приняты поправки в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», ужесточающие требования к застройщикам жилья. Обсуждение этих изменений длилось более года, в процессе в закон было предложено порядка двухсот поправок, итог этой работы участники рынка смогли оценить в июле.

Изменения в закон о долевом строительстве вносятся почти столько же времени, сколько существует сам 214-ФЗ, — с 2005 года. Причиной появления нынешних нововведений объявлена попытка защитить покупателей жилья. В сложных экономических условиях возрастает риск появления недостроенных объектов, поэтому, объясняют законодатели, необходимо создавать новые механизмы защиты инвесторов.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» так и не смог предоставить дольщикам абсолютной гарантии возвращения вложенных средств.

Не удалось изменить ситуацию и с принятием последних нововведений в 2014 году, которыми устанавливались более жесткие требования к страховым компаниям, выдававшим гарантии застройщикам.

На первичном рынке жилья по-прежнему многое зависит от самого покупателя, от его способности внимательно подойти к выбору застройщика, собрать информацию и провести необходимую проверку.

На этот раз инициаторы изменений решили не ограничиваться одной мерой, закон предлагается менять комплексно, за это нововведения уже успели назвать самой большой реформой 214-ФЗ с момента вступления закона о долевом строительстве в силу в 2005 году.

Поправки вносятся почти в каждую статью существующего 214-ФЗ: в законе устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предус­ мотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.
Действующая редакция 214-ФЗ “ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ”

Увеличение уставного капитала застройщика

Поправками в закон вводится требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.

Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья.

Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей.

Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.

Новые ограничения по привлечению денег дольщиков

Застройщик не может привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации.

Если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков, если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет.

Не позволят привлекать средства дольщиков строительной фирме, директор и главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления.

Единая форма договора долевого участия в строительстве

На смену существующему сегодня многообразию договоров приходит стандартная форма договора долевого участия в строительстве.

Причем в законе определено, что оплата по договору происходит после его государственной регистрации, то же самое относится к и договору уступки права требования.

Унифицированная проектная декларация

Проектная декларация на строящийся объект унифицируется, в ней появляется дополнительная информация. С момента вступления закона в силу застройщик, публикуя проектную декларацию на объект, должен привести в ней в том числе сведения о содержании проектов планировки территории, чтобы потенциальные покупатели могли понять, что по соседству с жилым домом появится через несколько лет.

Помимо этого в проектной декларации застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома.

Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин.

Если до сих пор застройщик мог отправить проектную декларацию в стройнадзор по почте, то теперь он обязан будет предоставить ее в электронном виде.

Официальный сайт застройщика

Для каждого многоквартирного дома, который застройщик возводит за счет привлеченных от инвесторов средств, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, публикуются проектная декларация и проект договора долевого участия в строительстве, заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о том, что декларация соответствует требованиям законодательства, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Указано, каким образом застройщик обеспечивает свои обязательства перед инвесторами. Размещаются фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков.

Раздельный учет средств по домам

До сих пор было невозможно отследить, пошли переданные строительной компании инвесторами средства на возведение именно того дома, где дольщик покупает квартиру, или любого другого той же фирмы. С момента вступления закона в силу застройщик будет обязан отдельно вести учет денежных средств при строительстве каждого многоквартирного дома.

Расширенный список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков

Помимо строительства жилья теперь это может быть создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.

Новый механизм привлечения денег на строительство

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк.

Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме.

Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Новые требования к дольщикам

Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья.

Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус­ мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).­

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Новые обязанности стройнадзора

Проверять соответствие застройщика и проектной декларации новым требованиям 214- ФЗ, контролировать то, как соблюдаются установленные законом требования к объему размещенной на сайте информации. Следить за тем, как застройщик соблюдает графики строительства, и за тем, как ведется учет поступающих от дольщика средств, будет служба строительного надзора.

Сроки вступления изменений в силу

Для того чтобы у участников рынка была возможность перестроиться, изменения будут вводиться постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступают в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработают с 1 июля 2017 года.

Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия закона.

Новые требования касаются только объектов, первые договоры долевого участия в строительстве по которым будут зарегистрированы Росреестром после 1 января 2017 года. Поэтому сейчас строительные компании в массовом порядке заключают первые договоры долевого участия в строительстве на новые объекты.

По данным службы строительного надзора и жилищного контроля, с начала года первые договоры зарегистрированы на 67 новых домов, притом что за весь прошлый год таких было 88. Застройщики стараются, насколько это возможно, отсрочить для себя вступление в силу изменений.

«Сегодня мы видим резкое увеличение количества регистраций первых договоров долевого участия в строительстве на новые объекты, — рассказывает руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк, — и прогнозируем, что к концу года эта цифра может превысить 100.

Так уже было в 2013 году, когда вводилось обязательное страхование гражданской ответственности строителей. До вступления закона в силу тогда было заключено 136 первых договоров долевого участия на новые объекты. Застройщики готовят себе задел для работы на следующие два года».

Елена Хамардюк, руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля

С принятием изменений в законодательство полномочия службы существенно расширяются. Наряду с заключением о соответствии застройщика минимальным требованиям закона, позволяющим компании привлекать денежные средства участников строительства, мы будем выдавать заключение о соответствии проектной декларации на строящийся объект установленным обязательным требованиям.

Учитывая, что теперь утверждена форма этого документа и конкретизировано его содержание, объем проверки значительно увеличится. Мы будем запрашивать сведения из надзорных органов, чтобы удостовериться в правдивости данных, содержащихся в представленной проектной декларации.

Ряд вводимых законом изменений назрели давно. Давно была нужна единая форма договора долевого участия в строительстве. Мы также приветствуем появление требования, согласно которому застройщик должен вести отдельный учет средств по каждому объекту.

До этого момента у службы строительного надзора не было возможности проверить, расходуются поступающие от дольщиков средства на строительство именно того объекта, в котором дольщик покупает квартиру, или любого другого дома той же фирмы.

Теперь такая возможность появится.

Однако ряд моментов остается непонятным. Как быть в тех случаях, когда застройщик занимается комплексным освоением территории или реализует проект реновации? Вероятно, до вступления в силу норм по этому поводу должны выйти дополнительные разъяснения.

Самые же большие вопросы у нас вызывают положения нового закона об уставном капитале. Законопроектом в его нынешнем виде устанавливается, что застройщик должен отвечать достаточно большому перечню требований на момент подачи проектной декларации в контролирующую организацию.

На эту дату он должен иметь определенный размер уставного капитала, не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом. Другими словами, соответствовать внушительному списку критериев, в противном случае он лишается права привлекать средства населения.

Однако если застройщик не удовлетворяет этим требованиям после даты направления проектной декларации, он может продолжать заключать договоры, никаких ограничений для этого не установлено.

То есть после того, как компания подтвердила свое соответствие критериям на первом этапе и начала привлекать средства инвесторов, требования к ней существенно снижаются.

Единственное, что прописано в законе, — в отношении компании на этот момент не должно существовать решения о ликвидации либо введения одной из процедур банкротства.

Учитывая, что нововведения кардинальным образом меняют работу участников рынка долевого строительства, потребуется время, для того чтобы строители начали работать по новым правилам. Сразу после принятия 214-ФЗ в 2005 году на становление нового порядка ушел примерно год, думаю, что примерно такой же период нужен будет и сейчас. 

Действующая редакция 214-ФЗ “ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ”

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Требования к застройщику в 2020 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Требования к уставному капиталу застройщиков в 2018

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Для начала привлечения средств дольщиков (т.е. заключения ДДУ) застройщик должен:.

  • оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
  • получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно. В дальнейшем норму смягчили.

В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ).

Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

Требования к уставному капиталу застройщика отменены

Требования к уставному капиталу застройщика были установлены предыдущей редакций ФЗ 214 для проектов, регистрация первого ДДУ по которым состоялась после 1 июля 2017 года.

Для более ранних проектов минимальный размер уставного капитала отсутствовал и интересы дольщиков обеспечивались иными способами.

Размер уставного капитала был установлен в зависимости от количества квадратных метров, которые находятся в процессе строительства, а также даты начала строительства.

Применимые к застройщику требования зависят от того, когда было получено разрешение на строительство того или иного проекта — до или после 1 июля 2018 года. Поэтому дата разрешения на строительство — первое, на что стоит обратить внимание будущему дольщику.

Требования к застройщику в 2018 году

После завершения строительства ООО «Рассвет» сможет получить внесенные покупателями жилья средства, а до момента окончания стройки банк является гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Так, например, застройщики обязаны публиковать на официальных сайтах всю необходимую документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки.

Требования к уставному капиталу застройщика при долевом строительстве 2018

Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор. Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности.

Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно.

Порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков, подлежащих размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определяется уполномоченным органом, созданным по решению Правительства России.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Уставный капитал ООО с 2019 года не меняется, однако в июле вступают в силу поправки в закон «Об организации страхового дела…» от 27.11.1992 № 4015-1, которые изменяют минимальный размер капитала для страховых компаний. Подробнее об этом мы поговорим в статье.

Уставной капитал компании застройщика

А кроме того, в течение 5 дней с момента прекращения договора поручительства застройщик должен известить об этом региональный контролирующий орган, и в течение 20 дней заключить новый договор поручительства.

Если один застройщик не соответствует требованию к уставному капиталу, а группа, в которую он входит, соответствует, то вся группа застройщиков сможет привлекать средства граждан при ее соответствии требованию к размеру уставного капитала.

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.

Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации.

Вы стали владельцем недвижимости, а ее признали самовольной постройкой? У Вас самострой? Грозит снос самовольно построенного и потеря права собственности? Закончили стройку, а объект признали самостроем?

Государственный реестр застройщиков

Особенности гражданского-правового положения юрлица отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юрлиц, созданных для деятельности в определенных сферах определяются ГК, другими законами и иными правовыми актами.
Каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой Договор Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета.

Р РёСРС РСССРРСС Р СРёРС ССРРРРРРРёС Р РРёРРёРРРСРРРС СРРРРСС СССРРРРРР РРРРёСРРР РРСССРРСРёРРР. РРРРС СРР С 85% РРРРРРРёР РР СРССРРРСРС РРРРР 2,5 РРР ССРРРР. Р РРСРёРРСС СССРРРРё РРРСРРСС РРРРР 500 ССС. РР.

В соответствии с требованиями законодательства для отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома осуществляется после 01.07.2017 г.

Размер уставного капитала для застройщика с 2018 года

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.

  • договор поручительства должен предусматривать срок действия не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором долевого участия срока передачи квартиры по акту
  • поручители должны дать согласие нести ответственность перед дольщиками в случае внесения каких-либо изменений в заключенные договоры долевого участия
  • обязанность застройщика и поручителя известить дольщика о досрочном прекращении договора поручительства
  • все иные положения договора поручительства должны удовлетворять обязательному требованию, а именно: они не должны влечь за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, или иные неблагоприятные последствия для дольщика.

Внимание

Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям: • Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.• Быть полностью оплаченным.

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства

  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Фз по уставному капиталу застройщиков

В настоящий момент данный земельный участок находится в залоге у банка. Может ли застройщик использовать такой земельный участок в качестве уставного капитала?

После внесения земли в качестве уставного капитала.

По истечении, какого времени ее можно продать?

Размер уставного капитала застройщика

Может ли застройщик использовать такой земельный участок в качестве уставного капитала?

4. После внесения земли в качестве уставного капитала. По истечении, какого времени ее можно продать? зависит от конкретных показателей площади объектов долевого строительства, строительство которых осуществляет застройщик.

Новое в долевом строительстве с 2017 года

Данное положение распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года. Таким образом, в соответствии с новыми требованиями законодательства для отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома осуществляется после 01.07.2017 г., уставной капитал застройщика должен быть полностью оплачен и соответствовать следующим требованиям: ТРЕБОВАНИЯ К УСТАВНОМУ КАПИТАЛУ ЗАСТРОЙЩИКАС 1 ИЮЛЯ 2017 Г.

Требования к уставному капиталу застройщика по 214 фз

Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве. Размер капитала Площадь всех объектов долевого строительства 2,5 млн рублей Не более 1,5 тыс. квадратных метров 4 млн рублей 2,5 тыс. кв. метров 10 млн рублей 10 тыс. кв. метров 40 млн рублей 25 тыс. кв. метров 80 млн рублей 50 тыс. кв. метров 400 млн рублей 250 тыс. кв.

метров 1,5 млрд рублей Более 500 тыс. кв. метров Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом.

С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья.

Государственная инспекция алтайского края

Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении.• В соглашение между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.

• Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.• В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств.

В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

Требования к уставному капиталу застройщика отменили

А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций: До 1,5 тысячи м2 2,5 млн. рублей. До 2, 5 тысячи м2 4 млн. До 10 тысяч м2 10 млн. До 25 тысяч м2 40 млн. До 50 тысяч м2 80 млн. До 100 тысяч м2 150 млн. До 250 тысяч м2 400 млн.

Таким образом, банк защищает участников долевого строительства от недобросовестных девелоперов и открывает перед застройщиками новый канал для кредитования проекта.

Для девелоперов очевидным плюсом новой редакции закона является возможность использования средств ДДУ на возмещение затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры и выплаты процентов по кредитам.

Это позволит существенно снизить финансовую нагрузку на компании, объясняет Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

Требование к собственному капиталу застройщика исключено из поправок к 214-ФЗ

Следующее изменение закона – с 2018 г.Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги п.п.1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п.

Следствие: паника, изъятие всеми дольщиками денег (п. 3 ст.3) и тотальный коллапс проекта и застрйщика. Авторы этого закона, видимо, вообще не понимают, что они написали. Совсем.

Пожалуйста, скопируйте нижеприведённую ссылку в вашу программу для чтения РСС-лент. Спасибо.

В данном случае в качестве материалов могут выступать:

  • Инструменты.
  • Инвентарь.
  • Спецодежда.
  • Спецтехника.
  • Строительные материалы.

Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность.

В данном случае в качестве материалов могут выступать:• Инструменты.• Инвентарь.• Спецодежда.• Спецтехника.• Строительные материалы. Стоимость этих материалов согласовывается всеми учредителями. В спорных случаях определяется независимым оценщиком.

Власти вынуждены были согласиться на такую дифференциацию, поскольку озвученное ранее другое предложение — сумма собственного капитала застройщика должна составлять не менее 1 млрд руб., или до 5% от стоимости возводимого жилья,— вызвало резкую критику со стороны девелоперов и региональных чиновников.

Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов

С 01 июля 2017 года в России будет Единый реестр застройщиков, вести его вероятнее всего будет Минстрой России. Порядок ведения Единого реестра застройщиков будет определен Правительством РФ. 3.

Пункт, содержащий требование к размеру собственного капитала застройщика в размере 1 млрд. рублей, может быть исключен из поправок к ФЗ-214. В планах теперь — установить требования к размеру уставного капитала.

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.

Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации.

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта.

Но теперь недовольны московские власти: по их мнению, предлагаемая схема приведет к появлению финансово неустойчивых компаний.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Для этого надо: • Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.• Передать в качестве УК застройщику.• Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика. После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению. Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете.

Проверять размер уставного капитала будут контролирующие органы субъекта РФ в момент получения застройщиком заключения о соответствии его самого и его проектной декларации нормам закона.

Для этого надо: • Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.• Передать в качестве УК застройщику.• Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика. После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению. Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете.

Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.

Новые обязательные условия в ДДУ

Особенности гражданского-правового положения юрлица отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юрлиц, созданных для деятельности в определенных сферах определяются ГК, другими законами и иными правовыми актами.

Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой Договор Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете.

    Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.

  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета.

JPG»,»datePublish»:»2018-06-29T12:44:00″,»numViews»:51152,»category»:»»,»slug»:»otmena-ddu-tseny-vyrastut-na-15-30-a-obem-novostroek-sokratitsja»,»subtitle»:»С 1 июля жизнь покупателей и застройщиков не будет прежней.

В соответствии с требованиями законодательства для отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома осуществляется после 01.07.2017 г.

Другие материалы

Вносятся изменения в условие об отсутствии у застройщика задолженности по налоговым и иным платежам в бюджет. С 1 июля 2017 года застройщики смогут получить целевой кредит в банке при условии, что все расчеты с дольщиками будут проводиться через эскроу-счета в этом банке.

Строительство торговых комплексов и торгово-развлекательных центров — с нами это «умные» инвестиции и качество работ — от проектирования до постройки — одной компанией, обладающей большим опытом в этой сфере. Новые технологии в строительстве, эффектные архитектурные решения, подберем удобное расположение, красивый фасад и изысканный дизайн интерьера.

Одним из ключевых изменений 214-ФЗ о долевом строительстве, утвержденных 3 июля 2016 года, стали требования к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к размеру их уставного капитала.

Поправки вступят в силу завтра, 1 июля 2017 года, и коснутся тех компаний, которые привлекают средства граждан в жилищное строительство и придут регистрировать договоры долевого участия после этой даты.

Привлечение поручителя застройщика

Законом также предусмотрен вариант, когда в расчет принимается сумма уставного капитала застройщика и уставных капиталов поручителя или сопоручителей.

По поводу пункта 6 законопроекта – необходимости держать на расчетном счете 10% сметной стоимости строительства. К тому моменту, когда получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация, застройщиком уже понесены затраты, связанные с приобретение прав на земельный участок, освобождением его от прав третьих лиц, проектными работам, изысканиями, экспертизой и т.д.

Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине.

Например, на любой объект, в границах проекта планировки и межевания территории. И формировать всю себестоимость строительства на одном счете, без разбивки по домам. Это некая возможность отсрочить определение экономии (выручки) застройщика и финансового результата до момента ввода в эксплуатацию последнего дома и передачи последнего объекта участнику долевого строительства.

Требования к уставному капиталу застройщика по 214 ФЗ

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Так, 2,5 млн руб. на 1500 м² — это 1667 рублей на 1 м², т.е. в 20-30 раз меньше реальных рыночных цен на жилье в любом субъекте РФ.

Девелоперы же, напротив, поддерживают новое предложение Минстроя. Эта мера разумна, считают исполнительный директор ГК МИЦ Даромир Обуханич и президент «Гранеля» Ильшат Нигматуллин.

«Осталось понять, будут ли распространяться эти требования на отдельные юрлица или суммироваться для группы компаний»,— добавляет господин Обуханич.
Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации.

Как только застройщик получает право привлекать средства «дольщиков», он может вернуть привлеченные средства туда, откуда они были получены.

Запрет на осуществление девелопером иных видов деятельности вступает в противоречие с ГК и со здравой логикой.

То есть, например, я не смогу сдать в аренду собственное недвижимое имущество? Или взять транспортное средство в лизинг? Что здесь имеет в виду законодатель?
К 1 июля застройщики подготовились и увеличили уставной капитал, а теперь требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

Уставной капитал застройщика с 2018 года Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения.

Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.

Закон № 214-ФЗ (нововведения)

Обсуждение законопроекта, который вводит запрет на оплату крупных покупок наличными, перенесено на 2018 год. В связи с этим соответствующее требование с учетом перех…

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.

Одной из самых важных поправок в 214-ФЗ стало изменение требований к уставному капиталу застройщика. Теперь он привязан к общей площади возводимых объектов. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей для суммарной площади объектов не превышающей 1,5 тыс. кв. м.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.